Обслуживание инженерных систем зданий и сооружений

Общие сведения о технической эксплуатации и обслуживании

Техническое обслуживание инженерных систем – это своего рода фундамент в эффективной и беспрерывной работе любого здания. Очевидно, что значительно проще не дать «аварии» случиться, чем устранять проблему, когда она уже имела место быть. Работы, направленные на профилактику сбоя в работе технического оснащения здания зависят от документов, в которых прописываются все показатели оборудования непосредственно заводом-изготовителем.

Архитектурные решения и техническое оснащение объектов недвижимости год от года меняются, развиваются, дополняются. Как следствие, усложняется и их обслуживание. Поэтому комплексный подход к обслуживанию и эксплуатации зданий в сочетании с оптимизацией расходов сегодня является актуальной потребностью для владельцев недвижимости. Решение этой задачи требует высокого профессионализма и большого опыта в данной сфере. Это позволяет обеспечивать эксплуатацию и техническое обслуживание зданий на высоком уровне качества вне зависимости от количества, типа и расположения зданий.

Техническое обслуживание может производиться как на периодической основе, как профилактические работы, а может на постоянной в виде беспрерывного видеонаблюдения за рабочим процессом инженерных систем. Сезонное обслуживание производится для адаптации оборудования и перевода его зимнему или летнему сезону.

Выбор типа обслуживания напрямую зависит от сооружения и его характеристик, а стоимость таких услуг зависит от:

• типа обслуживания;
• размеров территории объекта;
• наличие инженерных систем.

Ремонтные работы производятся в случае аварий и поломок, а плановые направлены на блокирование таких проблем. Но не один из этих процессов не обходится без технического обслуживания, ведь комплектующие после аварии или в случае некачественной установки могут нуждаться в замене. Капитальный же ремонт производится в момент окончания сроков, которые фиксируют процесс эксплуатации здания.

Порядок проведения ремонта оборудования

Эффективная работа оборудования невозможна без своевременного выполнения технического обслуживания и ремонта в определенных объемах и установленного качества. Длительное сохранение оборудованием работоспособности и уменьшение суммы затрат на ее поддержание и потерь основного производства, связанных с простоями оборудования из-за неисправности, требуют рациональной организации эксплуатации и обязательного выполнения комплекса работ по его техническому обслуживанию. 
Проведение технического обслуживания и ремонтов технологического (механического) оборудования осуществляется на основании Единой системы планово-предупредительного ремонта и рациональной эксплуатации технологического оборудования машиностроительных предприятий, которая включает в себя:

• определение ремонтных работ по видам и их описание; 
• планирование профилактических операций (регулировка, подтяжка болтовых соединений и т.д.) и контролирование  их осуществления; 
• установление продолжительности ремонтных циклов, межремонтных периодов; 
• определение категорий ремонтосложности для всех видов оборудования; 
• организацию службы для производства ремонтных работ; 
• применение современных методов ремонта оборудования, упрощающих технологию и методы восстановления изношенных деталей; 
• организацию закупок готовых запчастей, внедрение прогрессивных технологических процессов изготовления запчастей, их хранение и учет; 
• ведение смазочного хозяйства; 
• организацию материального снабжения ремонтной службы; 
• организацию контроля качества ремонта и ухода за оборудованием.

Порядок выполнения работ по техническому обслуживанию и ремонту

Руководитель ремонтной службы в конце каждого года на следующий разрабатывает годовой график планово-предупредительных ремонтов. Годовой график расписывается по месяцам и выдается руководителям производственных участков. Осмотры и все виды ремонтов производят слесари-ремонтники и электрослесари ремонтной службы (далее в тексте – персонал). Ремонтный, дежурный и эксплуатационный персонал обязан знать и соблюдать правила технической эксплуатации оборудования, изложенные в инструкции по техническому обслуживанию оборудования, знать и выполнять действующие должностные инструкции. Инструкции технического обслуживания оборудования должны находиться на рабочих местах, где установлено оборудование. 
Руководитель производственного участка закрепляет оборудование за эксплуатационным персоналом, фамилии, которых пишутся на специальных планшетах, размещенных на оборудовании. Руководитель производственного участка регулярно заносит замечания по техническому состоянию оборудования в журнале своего участка. Эксплуатационный персонал участков участвует в техническом обслуживании и ремонте закрепленного за ним оборудования. Вывод оборудования на ремонт производится согласно утвержденным планам ППР. 
  
Виды технического обслуживания и ремонтов технологического оборудования: 

• I вид - внутрисменное техническое обслуживание - текущий ремонт;
• II вид - осмотр;
• III вид - малый ремонт;
• IV вид - средний ремонт;
• V вид - капитальный ремонт.

Внутрисменное техническое обслуживание осуществляет эксплуатационный персонал участка, дежурный и ремонтный персонал во время технологических простоев, обеденного перерыва технологического персонала участка. Основанием внутрисменного технического обслуживания является журнал приема-передачи смен, где фиксируются все сбои в работе оборудования, технологические остановки, время простоя, журнал ведется руководителем производственного участка. Весь эксплуатационный персонал через руководство производственным участком обеспечивается инструкциями по техническому обслуживанию, разработанными руководителем ремонтной службы, в которых регламентируются его функции и объемы работ в течение смены. Все виды ремонтов технологического оборудования в производственных участках выполняются персоналом ремонтной службы и, в случае необходимости, подрядными организациями. Выдача заданий ремонтному персоналу оформляется в журнале. 

Осмотры 
Осмотры проводятся персоналом ремонтной службы для проверки состояния оборудования, устранения механических и электротехнических поломок и определения объема подготовительных работ для будущего технического обслуживания или планового ремонта. Осмотры проводятся инженерно-техническими работниками ремонтной службы и соответствующего производственного участка. Осмотр проводится согласно годового плана ППР. 

Малый ремонт 
Малый ремонт – вид планового ремонта, при котором путем замены или восстановления изношенных деталей и регулирования механизмов обеспечивается нормальная работа оборудования до очередного планового ремонта. Малый ремонт проводится в соответствии с годовым и месячным графиками ППР. Малые ремонты выполняют ремонтные бригады под руководством руководителя ремонтной службы с привлечением эксплуатационного персонала производственного участка. После проведения малого ремонта руководитель ремонтной службы делает запись результатов в агрегатном журнале. 

Средний ремонт 
Средний ремонт – вид планового ремонта, при котором проводится частичная разборка оборудования, капитальный ремонт отдельных узлов, замена и восстановление основных изношенных деталей, сборка, регулировка и испытание под нагрузкой. При среднем ремонте персонал ремонтной службы с привлечением персонала производственного участка проводят проверку оборудования на технологическую точность. После проведения среднего ремонта руководитель ремонтной службы делает запись результатов в агрегатном журнале.

Капитальный ремонт 
Капитальный ремонт – комплекс работ, включающих полную разборку оборудования, замену всех изношенных узлов и деталей, ремонт базовых деталей и узлов, сборку, регулировку и испытание оборудования под нагрузкой. При капитальном ремонте восстанавливают предусмотренную нормативными документами по обслуживанию и ремонту геометрическую точность оборудования на срок до очередного планового ремонта. Остановка оборудования на капитальный ремонт осуществляется в соответствии с годовым планом ППР. Капитальный ремонт выполняется, на основании записей в журналах приема-передачи смен, агрегатных журналах и паспортных данных оборудования. 

Порядок передачи оборудования в ремонт 
Остановка оборудования на ремонт производится согласно плана ППР. Перенос или отмена ремонта допускается только с разрешения руководителя предприятия. Перед началом ремонтных работ заказчик (руководитель производственного участка) должен предоставить оборудование в чистом виде, освободить территорию от посторонних предметов, обеспечить отключение оборудования от электронесущих сетей и коммуникаций и передать оборудование по акту передачи оборудования в ремонт. 

Порядок приемки оборудования после ремонта 
Приемку оборудования в эксплуатацию после ремонта осуществляет соответствующий производственный участок. Приемка оборудования после ремонта осуществляется после его осмотра и апробирования в течение 72 часов. Пуск оборудования в эксплуатацию разрешается после оформления акта передачи оборудования в эксплуатацию, который является одним из документов подтверждающих обеспечение качества технического обслуживания и ремонтов технологического оборудования.

Взаимодействие со смежными организациями

В процессе эксплуатации объекта недвижимости, становится необходимым взаимодействие с различными смежными организациями, государственными структурами и органами, организациями-поставщиками товаров и услуг. Для решения данных задач формируют отдельное направление процесса эксплуатации недвижимости, которое называется техническим консалтингом. Данное направление включает в себя представление интересов собственников недвижимости перед поставщиками коммунальных услуг, взаимодействие с государственными органами контроля и надзора, координацию и обеспечение гарантийных обязательств, а также управление строительными проектами (работа с подрядными и проектными организациями).

Государственный контроль и надзор осуществляется в целях обеспечения безопасности жизни и здоровья людей, устойчивого функционирования инженерного оборудования и систем объекта, соблюдения правил эксплуатации и безопасности.

Взаимодействие с государственными органами контроля и надзора вызывает наибольшие трудности в работе инженерно-технических служб при эксплуатации объекта недвижимости. Этому способствуют часто меняющиеся требования, сложности с подготовкой документации, получением разрешений и допусков, необоснованные претензии, выдвигаемые во время проверок.

К государственным органам контроля и надзора относятся:

• Пожнадзор;
• Госгортехнадзор;
• Энергонадзор;
• Энергосбыт;
• Санитарно-эпидемиологическая служба;
• Комитет по управлению государственным имуществом;
• Комитет по градостроительству и архитектуре;
• Комитет по земельным ресурсам;
• Комитет по природным ресурсам.

Основная задача, которую ставит перед собой эксплуатирующая организация в сфере взаимодействия с государственными органами контроля и надзора – это максимально конкретизировать и упростить процесс для получения положительного результата при согласовании и утверждении проектной и технической документации.

Взаимодействие с органами контроля и надзора предусматривает:

• переоформление договоров;
• переоформление/получение актов допуска;
• подготовку пакетов технической документации;
• получение оптимизации технических условий;
• рекомендации и консультирование по изменениям в проекте;
• достижение договоренностей на компромиссной основе по поводу предписаний и актов в том числе проведение переговоров, встреч с целью уменьшения затрат на выполнение.

Перед получением согласования необходимо оценить свои шансы. Шансы оцениваются субъективно, и эта оценка составляется из юридической возможности, технического осуществления и наличия аналогичных примеров. После оценки прогнозируются варианты результата.

Перед обращением в орган государственной структуры, так же необходимо учитывать определенные риски, которые могут возникнуть при получении документов т.к. не запланированное продление сроков получения документации или получение не полного пакета документов. Учет рисков производится методом модельного прогнозирования.

При оценке стоимости получения результатов необходимо учесть фонд оплаты труда специалистов и консультаций, стоимость «государственной пошлины» и другие затраты. Затем нужно провести сравнение с предполагаемым экономическим эффектом.

При эксплуатации недвижимости необходимо владеть перечнем всех согласовательных документов и знать их нормативную основу. При взаимодействие с органами контроля и надзора, задача управления эксплуатацией сводится к прогнозированию точных сроков согласования. Необходимо как можно более точно смоделировать прогнозированный результат.

Представление интересов собственника перед поставщиками коммунальных услуг пре­дусматривает взаимодействие с представителями «Водоканала», «Энергосбыта» и «ТЭК». Взаимодействие предполагает:

• ведение учета потребления коммунальных услуг;
• контроль сроков выставления и содержания счетов на оплату;
• правильность и соответствие договорным обязательствам выставленных счетов;
• качество предоставленных услуг;
• сверку соответствия выставляемых счетов фактическому потреблению коммунальных услуг.

Представление интересов собственника перед энергоснабжающими организациями подразумевает два важных аспекта: контроль над соблюдением энергоснабжающими орга­низациями условий договора и контроль ведения учета и статистки энергозатрат. В первом случае - это защита прав собственника как потребителя, во втором случае - возможность сравнивать, оценивать и анализировать качественные, количественные и стоимостные показатели затрат собственника с целью их оптимизации и эффективного использования энергетических ресурсов.

Собственник в праве требовать от эксплуатирующей организации предложений по оптимизации и эффективному использованию ресурсов, а последняя обязана предоставлять подобные предложения. Грамотный анализ затрат и применение как новейших энергосберегающих технологий, так и примитивных, на первый взгляд, мероприятий (утепления оконных проемов и установка энергосберегающих электрических лампочек) позволяет значительно экономить средства.

Эксплуатирующей компании более выгодно подключаться к проекту на стадии строительства, а в идеале - на стадии проектирования. Это не только разумно, но и соответствует европейскому стандарту ведения бизнеса. Собственник, строя объект, зачастую даже не задумывается, что ему понадобятся помещения для хранения оборудования или для размещения диспетчерской. Для этих нужд используются неарендопригодные площади. В противном случае придется занимать помещения, которые можно было бы сдать и получать доход. Мнение эксплуатирующих организаций нужно учитывать при планировке здания, размещении лифтов или эскалаторов, разбивки офисов, использовании конкретных технологий или материалов - все это может упростить дальнейшую эксплуатацию.

Подключение на стадии проектирования эксплуатирующей организации позволяет собственнику ощутить экономию средств в первый год эксплуатации. Подключение на стадии строительства не дает такого эффекта (не все строительные компании способны гибко подходить к вопросам эксплуатации), но это является боле эффективным и правильно спланированным решением, чем подключение эксплуатирующей организации в последующем. В мировой практике здания начинают строить с участием главного инженера эксплуатирующей компании. Затем, по мере появления крыш, котельных и так далее, появляются эксплуатирующие службы, которые служат своеобразным противовесом строителям. Данное направление в эксплуатации недвижимости называется управление строительными проектами, основной задачей которого является взаимодействие с подрядными строительными организациями и осуществление технический контроля выполнения строительно-монтажных работ.

При взаимодействии с подрядными организациями (управление строительными проектами) предусматривает:

• заключение договоров субподряда со специализированными обслуживающими организациями;
• подготовку тендерной документации и проведение тендеров на выполнение проектных и строительно-монтажных работ, а также на поставку оборудования и строительных материалов.

Одно из самых важных и дорогостоящих мероприятий при взаимодействие со смежными организациями - это обеспечение гарантийных обязательств. При приемке объекта недвижимости в эксплуатацию от прежних владельцев и после ремонтно-строительных работ служба эксплуатации или привлеченная эксплуатирующая организация должна проконтролировать выполнение гарантийных обязательств. Для осуществления контроля над соблюдением гарантий строительными подрядчиками, поставщиками строительных материалов, монтажниками и поставщиками инженерного и технологического оборудования необходимо получить следующие данные по всем заклю­ченным договорам:

• предмет договора;
• наименование подрядной организации;
• контактные телефоны исполнителей, руководства, бухгалтерии;
• сроки действия договоров;
• акты выполненных работ, исполнительная документация;
• сроки гарантии;
• текст статьи «Гарантийные обязательства» в соответствии с договором;
• подробное разграничение зон ответственности между подрядчиком и заказчиком на строительные работы и инженерное оборудование:
• на строительные работы - срок гарантийных обязательств не менее 1 года;
• на все инженерное оборудование необходимы технические паспорта с гарантийными талонами;
• согласование с подрядной организацией наличия и состава ремонтного комплекта для инженерного оборудования;
• контактная информация обо всех сервис - центрах гарантийного и постгарантийно­го обслуживания инженерного оборудования:
• - предоставляемые услуги;
• - форма обслуживания;
• - предполагаемые сроки выполнения работ;
• - адрес и телефон;
• - режим работы;
• - контактное лицо.

Также необходимо определить регламент взаимодействия и разграничения ответствен­ности между собственником, подрядчиком и эксплуатирующей службой. Основные положения регламента:

• определение «аварийной ситуации»;
• организация ликвидации причин и последствий «аварийной ситуации»;
• информационное поле и информационные потоки;
• схема принятия решений;
• порядок актирования;
• определение финансовой ответственности;
• определение порядка компенсации.

Взаимодействие со смежными организациями является неотъемлемой частью управления эксплуатацией недвижимости. При взаимодействии с организациями различного уровня и назначения, решаются задачи по минимизации рисков возможных при эксплуатации объекта недвижимости, а так же определяются параметры эффективности процессов эксплуатации.

Санитарно-технические мероприятия

Санитарное содержание недвижимости – комплекс мероприятий, направленных на обеспечение установленных санитарно-гигиенических требований к помещениям и территории. Включает работы по уборке помещений и мест общего пользования, уборке и очистке прилегающей территории, обслуживанию мусоропроводов, дератизации и дезинсекции объектов недвижимости. Проведение санитарно-технических мероприятий может осуществляться либо собственными силами, либо с привлечением подрядных организаций.

Подсчитано, что проводить клининговые мероприятия своими силами дешевле, чем с помощью сторонних организаций. Чего нельзя сказать о специальных работах по обеспечению санитарного состояния объекта. Сюда относятся дератизация и дезинсекция. Держать в штате подобных специалистов невыгодно, так как работы проводятся нечасто.

Клининг и санитарное содержание недвижимости

Клининг (профессиональная уборка) - сложная отрасль услуг, включающая комплексный уход за недвижимостью и прилегающей территорией, производимая силами специализированной организации.
Уборка - операция, проводимая в целях сохранения эксплуатационных свойств и поддержания в чистом состоянии поверхностей, различающихся по виду, назначению и материалам, из которых они изготовлены в зависимости от степени загрязнения. Уход – мероприятия, направленные на восстановление внешнего вида и эксплуатационных свойств поверхностей, связанные с защитой поверхности от старения или предохранения от повреждений.
Классификация уборки по признакам:

Технологическому:

• Сохранение эксплуатационных свойств и внешнего вида поверхностей, предметов, помещений, зданий и сооружений, территорий; 
• Восстановление эксплуатационных свойств и внешнего вида, защита от старения поверхностей, предметов, помещений, зданий и сооружений (например, полировка, химчистка, грунтовка, лакировка, чистка, шлифование);
• Прочие услуги (дезинсекция, дератизация, озеленение и т.п.).

Виду убираемых объектов: 

• Жилые объекты, промышленные, культурные и общественные (внутри и снаружи); 
• Прилегающие территории.

Периодичности выполнения услуг: 

• Первоначальная комплексная уборка;
• Ежедневная комплексная уборка и уход;
• Еженедельная комплексная уборка и уход;
• Генеральная уборка и уход.

Основные задачи уборки и ухода:

1. Обеспечение комфортной среды нахождения людей:

• Снижение воздействия веществ, вредных для здоровья человека (снижения объёма пыли в воздухе, соблюдения ПДК вредных веществ);
• Поддержание гигиены;
• Улучшение внешнего вида.

2. Осуществление обслуживания поверхностей конструкций и материалов:

• Обеспечение гарантийных и послегарантийных обязательств;
• Поддержание работоспособности конструкций;
• Улучшение свойств.

Основные составляющие профессионального клининга: 

• Профессиональный менеджмент;
• Система менеджмента качества;
• Квалифицированный и обученный персонал;
• Внедрение инновационных технологий;
• Специализированное оборудование;
• Использование качественных материалов и препаратов.

Метод уборки – вид проведения уборки с учётом промышленных средств и использования уборочных машин (подметание, уборка пылесосом, шампунирование и т.д.).
В соответствии с режимом работы персонала, уборку различают:

• В дневное время;
• В вечернее время;
• Круглосуточно.

Технический журнал по эксплуатации зданий и сооружений

Технический журнал является документом, отражающим сведения о состоянии объекта. В журнале должна содержаться информация о:

• результатах наблюдений за объектом и его конструктивными элементами;
• периодических техосмотрах;
• инструментальных наблюдениях за осадками и прочими деформациями элементов сооружения;
• фактах грубых нарушений правил эксплуатации и мерах по их пресечению;
• проведенных капитальных ремонтах (в частности, указываются сроки, место, объем и характер работ);
• проведенных реконструкциях объекта.

По указанным сведениям можно не только проследить историю эксплуатации сооружения/здания, но и сформировать представление о его техническом состоянии на конкретный период времени. Сведения журнала используются для планирования ремонта и при заполнении дефектных ведомостей. 

Мы - профессиональная инжиниринговая проектно-монтажная компания. На нашем сайте Вы можете получить коммерческое предложение и найти необходимую информацию.

Получить коммерческое предложение

Получите коммерческое предложение по вашему объекту, отправив сейчас быструю заявку.

Опишите кратко суть задачи: